VvE’s in Nederland
Bij het kopen van een huis koop je in feite de grond en wordt je door natrekking[1] eigenaar van de woning op die grond. Bij het kopen van een appartement ligt dit wat ingewikkelder. Er zijn dan namelijk meerdere eigenaren van de grond omdat meerdere mensen een appartement kopen. Je wordt dan niet eigenaar van het gehele appartementencomplex, maar slechts mede-eigenaar. Het deeltje waar je eigenaar van bent is het appartement en je hebt hier dan een exclusief gebruiksrecht over.[2] Met andere woorden: degene met het appartementsrecht is de enige die hier gebruik van mag maken.
Wat is een VvE?
Een appartementencomplex moet onderhouden worden. Hier komt een VvE in beeld. VvE staat voor Vereniging van Eigenaren (eigenaren van de appartementen). Een VvE is een vereniging en staat daarom ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.[3] Het is echter geen normale vereniging omdat je bij het kopen van een appartement hier van rechtswege, oftewel automatisch, lid van wordt.[4] Je bent hier namelijk toe verplicht en je kan het lidmaatschap bij de vereniging dan ook niet opzeggen.[5] Doordat je lid bent van de vereniging betaal je elke maand ‘servicekosten’ aan de VvE.
De functies van een VvE
Voor die servicekosten doet de VvE het een en ander terug. De VvE ziet toe op het beheer en behoud van gemeenschappelijke ruimten. Het verschilt per VvE wat er binnen het takenpakket van de VvE hoort maar normaliter neemt een VvE klein onderhoud en andere gemeenschappelijke kosten voor haar rekening. Een belangrijk voorbeeld hiervan zijn de liftkosten. Ook houdt een VvE een reservefonds achter voor onvoorziene kosten of groot onderhoud. Dit is wettelijk verplicht.[6]
Knelpunten VvE’s
Het bestaan van VvE’s neemt hier en daar moeilijkheden met zich mee. Die zijn vooral gelegen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Beide documenten worden opgesteld door een VvE wanneer een gebouw wordt gesplitst in meerdere appartementen. Deze documenten bepalen de rechten en plichten van de leden (appartementseigenaren). Er kan hier worden gedacht aan het wel of niet mogen verhuren van het appartement en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes.[7] Het knelpunt is nu juist dat mensen verplicht lid worden van een VvE en hiermee zich verplicht binden aan de rechten en plichten die de VvE opstelt. Dit komt expliciet niet op strakke voet te staan met het relativiteitsbeginsel uit het contractenrecht omdat je als lid van een VvE contractspartij bent vanaf het moment dat je eigenaar wordt van een appartement.[8]
Waar moet je op letten bij het kopen van een appartement?
Het feit dat deze zelfbinding rechtsgeldig is doet echter niet af aan de voorzichtigheid die men dient te betrachten bij het kopen van een appartement. Het is daarom raadzaam altijd te controleren wat er in de splitsingsakte (en het splitsingsreglement) staat om teleurstellingen te voorkomen. Mocht er bijvoorbeeld iets geregeld zijn in de splitsingsakte die volgens jou afdoet aan de jou redelijkerwijs toekomende rechten, bijvoorbeeld het niet mogen verhuren van het appartement, dan kan je de splitsingsakte wijzigen. Dit kan door medewerking van alle appartementseigenaars of via het bestuur van de VvE door ten minste 80% van de stemmen te bemachtigen in een vergadering van eigenaren.[9] Mochten niet alle eigenaren instemmen met de wijziging van de splitsingsakte, dan kan hiervoor een machtiging worden verleend door de kantonrechter.[10]
Conclusie
Een VvE is al met al een zeer nuttig orgaan dat veel zorgen wegneemt van de koper van een appartement. Het is een inherent onderdeel van het wonen in een appartementencomplex en nodig in het algemeen belang van de bewoners. Het is echter essentieel om goed te controleren wat er in de splitsingsakte staat omdat je hier gelijk aan gebonden raakt bij het kopen van een appartement. Van belang is dat iedereen zich realiseert dat lid worden van een VvE wettelijk vereist is wanneer je een appartement koopt en dat een koper niet zonder een VvE zou kunnen. Dat maakt het betalen van de servicekosten wellicht iets beter verteerbaar.
Dit artikel is geschreven door: Max van der Veer
[1]Volgens artikel 5:3 BW.
[2]https://www.verenigingvaneigenaren.nl/alles-over-vve/wat-is-een-vve/
[3]https://www.kvk.nl/inschrijven-en-wijzigen/inschrijven-onderneming-stichting-vereniging-of-vve/
Wettelijk geregeld in artikel 5:124 lid 1 BW.
[4]Volgens artikel 5:125 lid 2 BW.
[5]https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/is-een-vve-verplicht/
[6]Volgens artikel 5:126 lid 1 BW.
[7]https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/wat-houdt-een-vereniging-van-eigenaars-vve-in
[8]Het relativiteitsbeginsel in het contractenrecht houdt in dat enkel contractspartijen aan verbintenissen verbonden zijn.
[9]Volgens artikel 5:139 lid 1 en 2 BW.
[10]Volgens artikel 5:140 lid 1 BW.
