Waarom we niet zonder VvE’s kunnen
In het vorige artikel *https://www.armaere.nl/vves-in-nederland* werd er in de conclusie al licht gehint naar mijn standpunt over het bestaan van VvE’s: we kunnen niet zonder ze. Waarom is dat? Hoe regelen andere landen het appartementsrecht? Wat is een alternatief voor de VvE? En als laatste: waarom is de VvE dan onmisbaar? Dit zijn allemaal vragen die in dit artikel besproken zullen worden.
VvE’s in onze buurlanden
Allereerst speelt de vraag hoe andere landen het appartementsrecht geregeld hebben en of zij ook zoiets als een VvE kennen. Als we deze zoektocht bij onze buurlanden beginnen zien we al snel dat het antwoord op deze vraag bevestigend bevestigend luidt. In België kent men iets vergelijkbaars, namelijk de VME (Vereniging van Mede-Eigenaren). De benaming verklapt al dat bij het kopen van een appartement de koper van rechtswege, en dus verplicht, mede-eigenaar wordt van het pand.[1] Ook in Duitsland zien we iets vergelijkbaars aan de VvE uit Nederland, namelijk de Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).[2] Belangrijkste taken van de WEG zijn bijvoorbeeld het behoud van het appartementencomplex, zorgen voor verzekeringen en een groot onderhoudsreserve. Dit is allemaal zeer vergelijkbaar met de manier waarop VvE’s in Nederland zijn geregeld.[3]
Alternatief voor een VvE
Niet altijd hebben we in Nederland enkel de VvE gekend. Men regelde vroeger het appartementsrecht niet door middel van een VvE maar met een coöperatieve flatexploitatievereniging (CFV).[4] Er zijn twee grote nadelen verbonden aan het systeem van zo’n coöperatie. Ten eerste blijft de CFV eigenaar van het gehele appartementencomplex, waar de koper van een appartement slechts een lidmaatschap verkrijgt in de coöperatie. Je wordt dan als koper dus geen eigenaar. Ten tweede werkt de CFV met een parapluhypotheek, wat inhoudt dat de CFV één hypotheek afsluit voor het gehele pand waar vervolgens de kopers door middel van een pandlening uit deze parapluhypotheek de aankoop van het appartement kunnen financieren. Hierdoor kan je als bewoner niet zelf bepalen waar je de hypotheek afsluit en tegen welke voorwaarden omdat dit allemaal door de CFV geregeld wordt.
Hoofdfuncties van VvE’s in Nederland
Het is niet voor niets dat onze buurlanden het appartementsrecht op min of meer dezelfde manier hebben vormgegeven. Hierboven wordt aangegeven dat de VvE een betere oplossing is dan de CFV. Zoals beschreven in het artikel *Link naar artikel: VvE’s in Nederland* zijn de belangrijkste functies van een VvE het behouden en beheren van gemeenschappelijke ruimtes en de reservering voor eventueel groot onderhoud in de toekomst.
Waarom een VvE onmisbaar is
Het zijn nu net bovenstaande hoofdfuncties van de VvE die ervoor zorgen dat ze onmisbaar zijn. Allereerst het behouden en beheren van gemeenschappelijke ruimtes. In veel appartementencomplexen is er een lift aanwezig. Keuring van de lift is wettelijk verplicht en dient geregeld plaats te vinden.[5] Deze keuringen en ander onderhoud aan de lift kunnen duur uitvallen als elke appartementseigenaar dit zelf zou moeten regelen. Samenwerking tussen verschillende appartementseigenaren is daarbij nodig, wat nu net in de praktijk lastig kan zijn. Indien onenigheden ontstaan onder de bewoners dan kan het wel eens zijn dat er uiteindelijk niets van de keuring komt of dat een van de bewoners het zelf regelt, met ongenoegen van andere bewoners tot gevolg. Al deze problemen worden verholpen door een VvE die regelt dat netjes aan de wettelijke verplichting wordt voldaan en hiermee onnodige problemen voorkomt.
Ten tweede zorgt de VvE voor reservering van groot onderhoud. Als voorbeeld houden we weer de lift aan. Stel dat een lift volledig aan vervanging toe is omdat er zoveel onderdelen vervangen moeten worden dat dit niet langer rendabel is. De aankoop en installatie van een nieuwe lift brengt veel kosten met zich mee, bij een 4-verdiepingen flat komt de aanschaf van een nieuwe lift toch al op ongeveer €50.000 uit.[6] Hier reserveert de VvE een potje voor waarmee het onderhoud snel afgehandeld kan worden. Als er geen VvE zal zijn die dit regelt dan zouden de bewoners het zelf moeten regelen. Dit zou betekenen dat bewoners onderling afspreken dat ze geld apart moeten houden voor onderhoud van bijvoorbeeld de lift. Bewoners moeten dan de discipline hebben om iedere maand zelf te sparen, iets wat ongetwijfeld in de praktijk problemen zal opleveren, zowel voor de bewoners zelf als tussen bewoners onderling. Door simpelweg elke maand servicekosten te moeten betalen worden deze problemen vermeden.
Conclusie
Al met al kan met overtuiging worden betoogd dat we niet zonder VvE’s kunnen. Door simpelweg elke maand een vast bedrag aan servicekosten te betalen is de bewoner van veel zorgen verlost. Hiermee kan hij zich focussen op het appartement zelf en niet op alle zaken eromheen.
Geschreven door: Max van der Veer
[1] https://vvecentraal.nl/2012/07/04/de-vve-in-belgie-gedwongen-mede-eigendom-en-de-vme/
[2] https://vvecentraal.nl/2018/01/08/de-duitse-vve-ofwel-de-wohnungseigentumergemeinschaft-weg/
[3] Volgens artikel 21 WEG.
[4] https://www.langswater.com/cooperatie-vs-vve
[5] Volgens artikel 18 Warenwetbesluit liften 2016.
